Фото: Sminex. Клубный дом «Обыденский №1» - объект статьи.
Цена в статье - цена предложения, не цена сделки. Покупатель может вообще не появиться. Продавец вправе снять лот или изменить сумму. Сама витрина всё равно полезна: она показывает, сколько сейчас просят за редкий адрес, большой метраж и возможность сделать интерьер полностью под себя.
Что известно о квартире за 7,07 млрд
По данным Движение.ру со ссылкой на аналитику Kalinka, лот занимает часть шестого этажа. Дом введён в эксплуатацию, а цена за первые 27 дней экспозиции не менялась. Квартира продаётся без отделки.
Это значит, что в указанную цену не включён готовый интерьер: кухню, санузлы, свет, мебель и остальные решения будущий владелец организует отдельно. Сколько это добавит к бюджету, по открытым источникам для этого лота неизвестно. Придумывать смету здесь было бы особенно смешно.
7,07 млрд рублей - максимум в конкретной выборке первичного рынка на дату исследования. Это не оценка всей Остоженки, не цена сделки и не обещание, что квартиру купят именно за эти деньги.
Что покупатель получает вместе с адресом
Официальная страница «Обыденского №1» сообщает о 26 лотах в доме, включая пентхаусы, ситихаусы и особняки. Среди общих пространств названы двор-сад, спортзал, детская зона, помещение для общения и подземный паркинг. Дом расположен в 150 м от храма Христа Спасителя.
Официальная страница описывает дом и его общие пространства. Комплектацию конкретной квартиры она не раскрывает. Сам сайт Sminex отдельно предупреждает, что его информация не является публичной офертой. Поэтому подтверждены адрес, формат дома и общие пространства. Состав будущей отделки не подтверждён: в лоте отделка отсутствует.
Фото: Sminex. Внутренний двор-сад дома, указанного в статье.
Термин «без отделки» звучит скромно для суммы с девятью нулями. По сути это свобода планирования, но вместе с ней покупатель получает ещё один большой проект после покупки.
Почему первый лот так оторвался от двух следующих
| Лот | Площадь | Цена предложения | Цена метра | Отделка по описанию |
|---|---|---|---|---|
| «Обыденский №1» | 781 кв. м | 7,07 млрд рублей | 9,05 млн рублей | без отделки |
| «Лаврушинский» | 664 кв. м | 4,84 млрд рублей | 7,29 млн рублей | не указана в источнике |
| Luce | 767 кв. м | 4,6 млрд рублей | 6 млн рублей | чистовая |
Разрыв между первым и третьим лотом - 2,47 млрд рублей. При этом Luce почти такого же размера, как лидер: 767 кв. м против 781. Метров почти столько же, а цена метра ниже примерно на треть.
Фото: Sminex. Одно из общих пространств дома. Оно не относится к комплектации квартиры.
Значит, в верхней части рейтинга площадь сама по себе ничего не объясняет. Цена складывается из адреса, редкости конкретного лота и того, как продавец оценивает спрос. В топ-5 самых дорогих квартир Сочи работает похожая логика: компактный лот в редкой локации может оказаться дороже за метр, чем гораздо более просторный.
Почему отсутствие отделки здесь важнее, чем кажется
В третьей строке рейтинга квартира в Luce стоит 4,6 млрд и предлагается с чистовой отделкой. У лидера за 7,07 млрд отделки нет. Сравнивать эти лоты как одинаковый товар нельзя: у них разные дома, адреса и условия. Но вопрос остаётся - почему самый дорогой метр идёт без готового интерьера?
Вероятная причина - покупательский сценарий. У владельца такого лота может быть свой архитектор и собственное представление о доме. Готовый интерьер способен оказаться лишним ограничением. Со стороны картина выглядит так: сначала покупается пространство за 7,07 млрд, затем начинается отдельная история с превращением пространства в жильё.
После покупки расходы не заканчиваются. В статье о содержании элитной квартиры мы разбирали, почему ежемесячный счёт дома живёт собственной жизнью даже после въезда. А сравнение Сочи и Москвы в материале «Сириус дороже Патриков» показывает, как один дорогой метр способен запутать разговор о целом рынке.
Итак, за 7,07 млрд покупатель получает 781 кв. м без отделки в сданном доме на Остоженке и доступ к инфраструктуре дома, которую описывает девелопер. Готового интерьера в этой цене нет. Стоит ли покупать такой лот, а затем отдельно платить за интерьер? Это зависит от того, зачем владельцу именно такой адрес и формат.